Assim como qualquer tipo de negócio, para prosperar como arrematante de imóveis você vai precisar de método, estratégia, disciplina e constância.
Neste guia passo a passo, vamos explorar as etapas essenciais para garantir que você faça escolhas informadas e maximize o potencial de retorno ao investir em imóveis de leilão.
As arrematações de sucesso seguem um fluxo de análise que mitiga a grande maioria dos riscos envolvidos nas arrematações, tornando o negócio altamente lucrativo e seguro.
1. Garimpo de Oportunidades:
Inicie o processo criando uma sistemática diária de busca oportunidades. O objetivo é encontrar imóveis que estejam em leilão ou venda direta e selecionar as propriedades que atendem aos seus critérios de investimento.
Tenha em mente que esse é um trabalho que exige constância e que, com o tempo, você ficará com olho cada vez mais apurado para as boas oportunidades. O número de propriedades sendo leiloadas ou em venda direta pelos bancos diariamente é da ordem de dezenas de milhares. Portanto, é fundamental que você utilize alguma (ou algumas) ferramenta para te ajudar nesse quesito.
A plataforma QAchado é um exemplo de ferramenta com foco nessa etapa do fluxo de arrematação e que facilita muito o trabalho, oferecendo monitoramento diário, informação de qualidade, filtros de busca avançados, criação de listas de imóveis favoritos (aqueles que você vai se dedicar nas etapas seguintes do fluxo) e um robô garimpeiro que vai te avisar por email caso apareça alguma novidade de acordo com os critérios que você estabelecer.
2. Análise do edital:
Ao participar de leilões, a compreensão completa do edital é fundamental. Analise os termos e condições, quem é o leiloeiro oficial, como participar, datas importantes, quem é o responsável pelas eventuais dívidas de iptu e condomínio (propter rem) e quaisquer cláusulas que possam impactar a sua decisão de investir.
Mesmo nas vendas diretas fique sempre atendo ao edital ou às regras, que certamente estarão disponíveis no site do banco.
Clique aqui para conhecer um edital de leilão da Caixa.
Clique aqui para conhecer as regras de Venda Online da Caixa.
3. Análise da Matrícula do Imóvel:
Examine detalhadamente a matrícula do imóvel para obter informações sobre a localização exata, nome do condomínio, histórico das transferências de titularidade, informações do ex-mutuário (nos casos de leilão extrajudicial), possíveis ônus e gravames, consolidação de propriedade (nos casos de venda direta pelo banc, 3º leilão ou licitação aberta da Caixa). Isso ajudará a evitar surpresas legais após a aquisição.
4. Análise da Localização:
A localização desempenha um papel crucial no valor de um imóvel. Avalie fatores como acessibilidade, infraestrutura local, proximidade com comércio e escolas, segurança e potencial de valorização a longo prazo.
Dica 1: Utilize o Google maps e Street view para uma primeira visão do local. Dependendo da cidade, o fato de o carro do Street view não ter passado na rua pode ser um mal sinal, pois pode se tratar de um local violento ou mal pavimentado, por exemplo.
Dica 2: Caso a oportunidade esteja em outra cidade ou estado, conte com o serviço de um corretor parceiro ou de um motoboy para te fornecer uma perspectiva mais realista do local, inclusive com fotos da fachada e da rua. Aproveite para tentar descobrir se o imóvel está ocupado ou desocupado e, caso esteja ocupado, o perfil do ocupante.
5. Análise do valor de mercado do imóvel:
Regra importante: Não podemos confiar cegamente no valor de avaliação fornecido pelo leiloeiro ou pelo banco.
É fundamental que o investidor estime com razoável precisão o valor de mercado do imóvel em análise, pois isso impactará a próxima etapa que é a Análise de viabilidade financeira. Tenha em mente que não é fácil ter uma clareza absoluta do valor pois, em geral, não é possível conhecer o interior do imóvel antes da arrematação e desocupação (caso esteja ocupado), mas é possível chegar bem próximo.
Dica para apartamentos: Pesquise anúncios reais e atuais de imóveis no mesmo endereço e condomínio (o nome do condomínio geralmente consta na matrícula). O objetivo é se obter uma faixa de valores que estão sendo praticados no mercado. Utilize para isso ferramentas como Google, Zap imóveis, Viva Real, sites de imobiliarias locais etc.
Para todos os tipos de imóveis, além de pesquisa na internet, é importante que você entre em contato com corretores locais para obter mais informações sobre o bairro, liquidez, perfil de possíveis compradores e preços médios praticados no bairro (imóveis de metragem ou características semelhantes ou valor do m² na venda)
6. Análise de Viabilidade Financeira/Retorno do Investimento:
Se você chegou até essa etapa ao avaliar um imóvel é por que, ao que parece, esse é mesmo um bom negócio. Porém, é fundamental que se realize uma análise detalhada dos custos envolvidos na operação: custos de aquisição, comissão do leiloeiro, impostos, custos de cartório/registro, desocupação, reforma (se necessário) e potenciais despesas contínuas até a venda, como IPTU e condomínio. Nessa etapa queremos avaliar o potencial de retorno sobre o investimento, também chamado de ROI (do inglês, Return of investment). Não detalharemos essa análise neste post, pois temos um post que apresenta uma análise de viabilidade do início ao fim.
leia: Cálculo da rentabilidade do investimento em imóveis de leilão
Vale ressaltar que na plataforma QAchado você encontra uma calculadora de viabilidade completa. Com ela você poderá inserir todos os custos e ajustar o valor do lance para assim, verificar qual o ganho líquido em R$ e em termos % (ROI). Você pode simular diferentes cenários envolvendo a forma de pagamento (à vista ou financiado), preço final de venda, com e sem reforma, qualquer cenário que fizer sentido na sua análise.
7. Análise de Risco Jurídico:
Em alguns casos, os imóveis leiloados podem estar citados em processos contra o ex-mutuário. Pode ser uma ação de execução de dívida de condomínio, por exemplo. Ou pode existir uma ação do próprio ex-mutuário contra a Caixa. Na maioria dos casos em que isso acontece, essa informação de que há processos envolvendo o imóvel está explícita na página do leiloeiro ou do banco, inclusive o número da ação judicial.
Se for o caso do imóvel que você está analisando, é bom ler a íntegra do processo ou, em casos mais simples, pelo menos os despachos e decisões. Você pode fazer isso procurando por despachos e desisões referente àquele número de processo nos sistemas de consulta pública dos tribunais de justiça estadual e no TRF (a maioria das ações envolvendo a Caixa Econômica correm na justiça Federal). Pode também baixar a íntegra do processo em sites como o Processo Rápido
Se houver mais de um processo ou o processo parecer complicado demais para você entender, é altamente recomendável que você peça ajuda ou contrate um advogado de confiança.
Se você tiver a intenção de se tornar um arrematante frequente ou profissional é também recomendável que você crie parceria ou sociedade com um advogado de confiança para lhe auxiliar nessa etapa sempre que necessário.
Dica: Mesmo que não haja ações judiciais listadas na página de divulgação do leilão ou no edital, faça uma pesquisa de processos envolvendo o CPF do ex-mutuário (você o encontra na matrícula) tanto no tribunal de justiça estadual quanto no TRF da região do imóvel. Se o CPF estiver arrolado em muitos processos, avalie bem a situação como um todo antes de prosseguir no negócio.
8. Estratégia de participação no leilão:
Desenvolva uma estratégia de lance com base nas análises anteriores. Considere seu orçamento, metas de investimento e esteja preparado para ajustar sua estratégia durante o leilão, se necessário.
Evite dar lances ante da sessão para não chamar atenção para aqule lote em específico.
Cuidado com o aspecto emocional na hora da disputa. Se você se descuidar, poderá ultrapassar o limite de lance estabelecido na Análise de viabilidade financeira. Tenha frieza e, de preferência, conte com alguém ao seu lado que não permita que você se empolgue.
Conclusão e próximos passos:
Ao seguir este guia, você estará bem equipado para enfrentar o desafiador, mas recompensador, mundo dos investimentos em imóveis de leilão e fazer sua arrematação com segurança. Lembre-se de manter a disciplina, realizar pesquisas detalhadas e tomar decisões informadas para alcançar o sucesso nesse mercado dinâmico.
Esse artigo tratou do fluxo de análises pré-arrematação. O pós-arrematação também segue um fluxo, igualmente importante, que abordaremos em outro artigo no futuro. Mas se você seguir esse passo a passo no pré-arrematação é garantido que terá um pós-arrematação muito tranquilo e sem muitas surpresas.
Continue aprendendo: Entenda os custos envolvidos na compra de um imóvel de leilão
