Uma pergunta frequente de quem está descobrindo o mercado de imóveis de leilão é a seguinte:
Quanto posso ganhar numa operação de compra e revenda de um imóvel de leilão?
Nesse artigo, vamos mostrar como calcular todas as despesas, o lucro líquido e o retorno (ROI) desse tipo de investimento. Com isso em mãos, poderemos fazer um benchmark com os principais índices de rentabilidade de outros tipos de investimentos e demonstrar que a rentabilidade de imóveis de leilão pode ser muito alta.
Vamos também comparar a rentabilidade nos casos de pagamento do lance/oferta de compra à vista ou utilizando o financiamento habitacional.
Usaremos como exemplo um imóvel que está disponível em um leilão de 2ª praça da Caixa Econômica no momento em que este artigo está sendo escrito. Trata-se de um apartamento no município de Palhoça/SC, de 44m2, cujo valor de avaliação é R$165 mil e cujo lance inicial é R$88,1 mil, ou seja, um desconto de 47%.
Para encontrar essa oportunidade, acessamos a plataforma QAchado e vasculhamos as oportunidades recém adicionadas pela Caixa (Novos). Na data da pesquisa havia mais de 9 mil imóveis disponíveis, com descontos que chegavam a 94%.
Acompanhe o raciocínio e o passo a passo até o fim!
Receita estimada, tempo até venda e ROI mínimo esperado
- Valor estimado de venda: Consultamos a matrícula do imóvel (disponível na plataforma QAchado) e, com o nome do condomínio e endereço, fizemos uma pesquisa rápida no google e encontramos no VivaReal alguns imóveis à venda no mesmo condomínio, com a mesma metragem e valor de R$200 mil. Portanto, é possível que estejamos em um caso em que a o valor de avaliação de R$165 mil esteja subestimado. Como queremos liquidez na venda, vamos considerar um desconto de 10% em relação ao preço praticado pela concorrência e estimar o preço de venda em R$180 mil.
IMPORTANTE: Não dixe de fazer a avaliação in loco nas suas diligências. Aqui estamos fazendo apenas um exercício hipotético
- Prazo estimado para a venda: 12 meses
- ROI esperado: 40%
Despesas na compra de imóveis de leilão
As despesas podem variar conforme o tipo de leilão ou modalidade de venda. Vejamos quais são as depesas e em quais casos elas se aplicam.
Pagamento do lance vencedor ou oferta
É o valor da arrematação em si. O valor do lance vencedor. Deve ser pago obrigatóriamente. O que vai variar são as formas de pagamento.
No nosso exemplo, vamos considerar uma hipótese inicial de que não haverá disputa e que o lance vencedor será no mesmo valor do lance inicial. R$ 88.100.
Das formas de pagamento
Há várias possibilidades com relação à forma de pagamento, dependendo da modalidade de venda e do que estiver disposto no edital. Aqui vamos deixar bem claro, a forma de pagamento faz diferença na rentabilidade do negócio!
Não entraremos em muitos detalhes sobre as formas de pagamento nesse artigo, mas nos imóveis extrajudiciais as formas de pagamento possíveis são as seguintes:
- Pagamento à vista: O pagamento à vista é universal e está disponível em todas as modalidades de venda.
- Financiamento habitacional: imóvel e comprador devem atender aos requisitos do sistema de financiamento habitacional.
- Uso do FGTS para pagamento total, parcial ou como entrada de financiamento habitacional: imóvel e comprador devem atender às regras para uso do FGTS na compra de imóvel.
- Parcelamento: operação de crédito oferecida pelo banco, normalmente limitado a 60 prestações e com juros superior ao financiamento habitacional.
No nosso exemplo, vamos explorar duas das formas de pagamento e compará-las: Pagamento à vista x Financiamento habitacional
Das configurações do financiamento
Obtidas de simulação no site da Caixa
- Valor da entrada: 5% sobre o valor de arrematação = R$ 4.505
- Valor financiado: R$83.695
- Valor médio da prestação nos 12 primeiros meses: R$811,84
- Saldo a pagar ao final de 12 meses: 81.303,73
Comissão do leiloeiro
A comissão do leiloeiro é devida em todos os casos em que há um leiloeiro envolvido no negócio. Nos imóveis da Caixa, a figura do leiloeiro aparece nas modalidades de 1º e 2º leilão SFI e nas Licitações abertas. O valor devido ao leiloeiro via de regra é de 5% sobre o valor de arrematação e esse valor é pago diretamente para o leiloeiro, geralmente por meio de um boleto emitido após a conclusão do certame.
Importante observar que nas modalidades de venda direta da Caixa, que incluem a Venda Online e Venda Direta Online, o negócio é realizado diretamente com a Caixa, sem a figura do leiloeiro, portanto não há que se pagar tal comissão.
No nosso exemplo, como se trata de um imóvel em 2º leilão SFI, temos que considerar a comissão do leiloeiro de 5% sobre R$ 88,1 mil = R$ 4.505
Despesas com documentação e cartório
- ITBI - Imposto de transmissão de bens imóveis - alíquota é definida pelo município onde é feita a arrecadação, podendo variar de 2 a 5% sobre o valor do bem. No caso de imóveis comprados em leilão, deve incidir sobre o valor da arrematação. No nosso exemplo, buscamos a lesgilação do município de Palhoça/SC e verificamos que a alíquota praticada é de 2%. Portanto vamos considerar 2% sobre R$ 88,1 mil = R$1.762
IMPORTANTE: Há prefeituras que calculam o ITBI sobre o valor venal, porém há jurisprudência para a incidência sobre o valor da arrematação. Se estiver nessa situação, reuna todos os documentos que comprovem a compra do imóvel em leilão e insista pelos seus direitos na justiça. Os valores são muito significativos para serem negligenciados.
-
Registro do imóvel - O valor do registro é tabelado e varia conforme o valor do bem. Consultamos a tabela de emolumentos do cartório de registro de imóveis de Palhoça e verificamos que o custo de registro para o imóvel do nosso exemplo seria de R$904,40.
-
Registro da carta de arrematação e outros custos cartoriais - Consideraremos um valor de R$450 para esses custos.
Total de despesas com documentação: R$ 3.116,40
Despesas de manutenção do imóvel
-
IPTU mensal: Consultamos a legislação municipal e vimos que a alíquota de IPTU no município de Palhoça é de 0,4% sobre o valor venal. Nesse caso consideraremos o valor de avaliação como valor venal. Portanto, IPTU = (0,004 x 165 mil)/12 = R$55/mês.
-
Condomínio: Na impossibilidade de saber o valor real do condomínio, consideraremos R$300/mês.
Total de despesas mensais: R$355/mês
Reformas
A necessidade de reformas do imóvel depende muito de cada caso. Na maioria das situações, uma reforma simples de pintura e pequenos reparos é suficiente para colocá-lo à venda. No exemplo do nosso caso, acessamos a matrícula do imóvel e visualizamos a localização no Google Maps (tudo disponível na plataforma QAchado) e verificamos que o condomínio é bastante novo, o que leva-nos a crer que possivelmente o apartamento esteja em bom estado, necessitando apenas de pequenas reformas. Vamos reservar uma valor de R$300/m2 para essa finalidade.
Gasto estimado em reforma: R$ 13.200
Outros gastos
No nosso exemplo, não consideraremos nenhum gasto adicional. Porém, há custos que podem ser considerados nos cálculos de rentabilidade a depender de cada caso. São eles:
- Custos com advogado: Embora na maioria dos casos a desocupação amigável seja a realidade, em alguns casos pode ser necessário contar com o serviço de um advogado no processo de desocupação (ação de imissão na posse, por exemplo). Ou outro serviço advocatício relacionado ao caso específico.
- Contratação de uma assessoria especializada: Algumas pessoas podem se sentir mais seguras contratando um especialista em leilões para orientar e conduzir o processo de avaliação, arrematação e demais trâmites. Nesse caso, deve-se considerar o valor da comissão desse profissional no cálculo de rentabilidade. Esse valor é negociado diretamente com o profissional, sendo difícil a indicação de uma referência percentual.
- Outros gastos eventuais e imprevistos: Você pode considerar reservar uma margem para outras despesas eventuais ao longo do processo de compra e venda.
Comissão do corretor/imobiliária na venda
Se você usar o serviço de um corretor ou imobiliária para te ajudar na venda do imóvel, deverá levar em conta a comissão do corretor no cálculo de rentabilidade. É possível economizar esse recurso caso consiga fazer a venda pelos seus próprios meios.
No nosso caso exemplo vamos considerar a comissão de 6% de R$ 180 mil = R$10.800.
Lucratividade do negócio
Vamos comparar os resultados de quatro hipóteses variando a forma de pagamento (à vista vs. financiado) e o prazo de venda de 12 e 6 meses.
1. Hipótese de compra à vista e venda em 12 meses
2. Hipótese de compra com financiamento habitacional e venda em 12 meses
3. Hipótese de compra à vista e venda em 6 meses
4. Hipótese de compra com financiamento habitacional e venda em 6 meses
Conclusão
Neste artigo, ensinamos como calcular as receitas e despesas num negócio de compra de imóvel de leilão para revenda. No exemplo estudado, a rentabilidade mínima encontrada foi de 41,6% no cenário de pagamento à vista e venda após 12 meses.
Se fizermos o benchmark com a taxa Selic, ou o IBOVESPA, vemos que o investimento em imóveis de leilão pode alcançar rentabilidades bem superiores. É possível mais que dobrar o capital investido no intervalo de um ano.
É possível perceber também que a possibilidade de usar financiamento habitacional com entrada de apenas 5% não só permite a entrada nesse mercado com menos capital (no nosso exemplo de R$32 a 40 mil) como também causa um efeito de alavancagem, atingindo a rentabilidade de 145% no caso de compra financiada e revenda do imóvel em 6 meses.
NOTÍCIA IMPORTANTE: Já está disponível a calculadora dinâmica para cálculo de rentabilidade de negócios em leilões de imóveis e venda direta. Para acessar basta clicar no ícone de calculadora ao lado do preço do imóvel.
